クライアントの声｜RSデザインサービス

K様

Q.リノベーションのきっかけは？

一年以上空室が続き、その間でも固定資産税等はかかりますので、実質（キャッシュフロー）はマイナスでした。
リノベーションをしたことで（工事中に入居が決まり）借入は増えましたが収入はプラスになりました。
今回は、大規模に間取りまで変更したので工事費用はかかりましたが、それでも改修費用分は約5年間で回収ができ、6年目以降は収入に転じると思っています。
現在、全国的に入居希望者が減っている状況の中で、まず入居希望者に物件を気に入って貰わなければならない時代と思っています。

Q.賃貸物件のフルリノベーションを決めた動機は？

もちろん他社と見積もり合わせなどをしていましたが、最終的に「これはいい！いける！」と思えたからです。決め手は、
私のイメージしたものを叶えてくれる点、また部屋を探している方にも支持されるだろうという点。それで鈴木さんにお願いしました。

Q.完成した部屋を見ていかがでしたか？

初めて見た時は）、キターッて思いました（笑）(・∀・)
また、知人の入居希望者を案内した時、オシャレな壁紙や設備を見て「すごいね、こんな賃貸物件って見た事ないよ」と言われ家賃の比較ではなく、単純に「ここいいね！」と入居を決められた。

Q.最後に一言

オーナーが熱意をもって経営すれば、絶対に部屋は埋まります。
実際、鈴木さんがサポートしてくれるので心強いです。
自信をもって経営すれば、満室経営が可能だと思いました。

O様

Q.リノベーションのきっかけは？

父親から受け継いだマンションがここ数年空室が目立つようになり、かと言って家賃はあまり（相場より）下げたくありませんでした。
鈴木さんの手による施工物件を実際に見せてもらったり、リノベーションによる空室対策の説明をしてもらったりして、彼の熱意がすごく感じられ依頼しました。

Q.完成した部屋を見ていかがでしたか？

自分がオーナーとしてお客様に入居していただくよりも自分が入りたい、住みたい部屋だと思いましたヽ(´ー｀)ノ
今までにないリフォームで、独自のノウハウを見せていただき、「こういう部屋作りがあるんだ」と思いました。
時代が求める色や素材を使っての部屋作り、オーナーとして時代のニーズを把握していきたいと思いました。今後もいろんなパターンの部屋を作っていただきたいです。

Q.最後に一言

今回はファミリー向けの部屋を作ってもらったが、ダウンライトやクロスなど自分の想像を超えた(ﾟдﾟ)！
やさしい配慮がある仕上がりだったので、自分だけの考えではこうはいかない。
今後の退去部屋から、いろんなパターンの部屋を作って頂きたい。

有限会社 代表取締役T様

高齢のオーナーの方々は、不動産屋に手数料を払って‟客付け”してもらうという発想はない。
現在は賃貸マンションを建てれば、何もしなくても入居が決まるという時代ではない。
今は、賃貸経営は厳しい冬の時代といえる。

賃貸経営はひとつの事業、会社経営と同じ立場で建てたら、物件を管理して運営していかなくてはならない。

リノベーションのビジネスモデルについては、独自のPRボード（物件資料）などのツールを作り、賃貸仲介業者へPRしている点には驚かされた。
つまり本来は家主がする仕事を肩代わりして資料を作成してくれる訳で、仲介業者も紹介がしやすく、‟客付け”が早いという結果に結びついている。
他の工務店やリフォーム業者で、企画・プラン～リーシングまで一貫して行うサービスというのは聞いたことが無い。

法律事務所 弁護士A様

国土交通省が原状回復のガイドラインを作っている。
そのガイドラインはオーナーにとって極めて不利なものが多い。
今までは入居者に負担してもらえたところが、近年ではほとんどオーナーの負担になっている傾向がある。
賃貸借契約時の特約の中身が国交省のガイドラインと違う事で、退去後に内容証明や裁判になるケースもあった。
現在は簡単にインターネットから情報を仕入れられるので、原状回復トラブルが起こりやすくなっている。
一般的に良い物件の方がトラブルは少なく、人気のない競争力の落ちた物件の方がトラブルは多い傾向にある。
自分の持っている物件の競争力を上げれば、トラブルのリスクを下げられる。

トラブルを防ぐためには、契約書・管理会社・弁護士が必要であるのはもちろんのこと、同時に属性の良い入居者に選ばれる状態に物件を保っておくことがトラブル対策として重要だと言える。
今、空室率が上がっている＝供給が需要を上回っている状態。
勉強熱心な方しか勝てない。（弁護士の業界も同じ）
賃貸経営するオーナー様も他と同等の物件を供給していては空き室は埋まらないまま。今は他と差別化しないと部屋を埋められなくなっている。
もしくは競争率の低いエリアに物件を建てたり購入するなどの戦略もある。
相続税対策として賃貸マンションを所有されている方は先祖伝来の土地は売れない訳だから、勉強熱心にならざるを得ない。
生き残りや勝ち残りを図るために必死になっている大家さんは事業を続けられている。

また、立地も築年もそんなに悪くないが、賃貸業に熱心でないオーナーが手放した物件を安値で買い、リノベーションをしたら、あっという間に満室になったケースを実際にいくつも見ている。
まだまだ勝負できる業界。

賃貸だからこそ出来ることや可能性はまだある。

税理士T様

相続税法では、借入を多くして相続税対策を打たれる方が多くいます。
借入金は総資産から控除できるので税が少なくなります。
しかも空室対策ができます。
賃貸の空室が増えている時代に家主さんにとって一番のメリットです。

新築物件は、ビルダーや工務店の方から「これで40年は儲かるというプラン」として提案されます。
しかし現実は10年を経過すると家賃を大幅に下げるとかしないと入居者が決まらなくなってきます。
（新築の様に）最初に大きな投資をするときはじっくり検討すること。
それに対しリノベーションの場合は多額の投資ではない為、比較的やりやすいと思う。