賃貸物件所有のオーナー様へ

【賃貸物件の市場】

総務省統計局 平成25年度総務省統計局住宅土地統計調査
全国の空室戸数820万戸・空室率13.5%

総務省統計局では、平成25年住宅・土地統計調査を10月1日に実施し、確報集計結果を平成27年2月26日に公表しました。
その結果、空き家数は820万戸と過去最高となり、全国の住宅の13.5%を占めていることがわかりました。(図表1)
空き家については、少子高齢化の進展や人口移動の変化などにより、増加の一途を辿っており、管理が行き届いてない空き家が、防災、衛生、景観等の生活環境に影響を及ぼすという社会問題が起きています。
また、少子高齢化が進展する中、空き家の有効的な利用のための対応および対策が各地において必要となっています。

【空き家の現状】
空き家の数は調査の度に増加し、平成5年に448万戸だったところ、平成25年では820万戸と、この20年間で1.8倍になっています。
また、空き家率でみると、平成10年に1割を超え11.5%となり、その後も一貫して上昇を続けています。
(図表1)

共同住宅の空き家についての分析
-平成25年住宅・土地統計調査(確報集計結果)からの推計-

空き家数及び空き家率の推移

図表1 空き家数及び空き家率の推移-全国(昭和38年~平成25年)
資料:総務省統計局「住宅・土地統計調査結果」

このように全国の賃貸住宅数は飽和状態になっているにも関わらず、賃貸住宅の新築は現在でも建て続け、空室戸数は820万戸(過去最高)を超えています。
静岡県東部に於いても空室率は沼津市で20%・三島市16.7%・駿東郡17.2%となっており、これは新築物件~古い物件までのデータですから築20年以上の物件は設備などの老朽化も進み始め、空室率は平均値より更に増加しています。

賃貸物件の築年数15年以上は空室率が30%を超えている!?

【建築時期別空き室数】
賃貸用など空き家数を建築時期別に見ると、民営の空き家は昭和56年〜平成12年に建てられた住宅が111万戸と比較的多く、20年間に建てられた住宅の空き家数が、民営の空き家全体の30.7%となっています。
総務省統計局 平成25年度総務省統計局住宅土地統計調査より

このように供給過剰化となっている市場は賃貸氷河期と言われている程厳しい状況なので、入居者は選び放題で敷金・礼金なし、フリーレントや家賃の値段交渉までが行われ入居者を取りあう形で家賃相場は下落し続け「負のスパイラル現象」が起きています。

当社は空室対策で家賃を下げるのではなく、
空室対策リノベーションで家賃を上げるご提案をさせていただきます。

【賃貸物件のリノベーション】

賃貸物件のリノベーション

最近は空室対策として家賃を下げる以外にリノベーションという選択をするオーナー様が増えてきました。
例えば、まったく人気が無い和室を洋室にする等の部分的なリフォームと壁紙や床材を張替える等の表層リフォームです。
全国展開しているフランチャイズのサブリース会社やリノベーション会社に於いても同様です。
このようなリフォームや表層リノベーションのお部屋について、オーナー様や入居者様・不動産会社様からは「内装がオシャレになったのにキッチンや洗面台が古い状態のままで本当に残念です。せっかくここまでリフォームするなら水廻りも替えて欲しかった」などの声も多く寄せられています。
築20年位の建物設備や建材関係は使い方にもよりますが、経年劣化等の理由で変色もしているので古さや汚さを感じます。やはり中途半端なリフォームよりもデザインに特化した新築そっくりに創り変えられる賃貸マンションのフルリノベーション(リノベーションとは、快適な暮らしと付加価値のある現代的な住まいの再生)が人気の根拠です。

【当社のビジネスモデル】

多くの賃貸マンション所有のオーナー様は高額になってしまうフルリノベーション工事費用の投資が難しいと考えています。
当社はお部屋のフルリノベーション工事費用については募集家賃×最長5年以内で設定出来なければビジネスとして成立するのは難しいと考え、これから10年以上継続して賃貸経営をお考えのオーナー様には10年間の投下資本利益率:200%を目標に確保して頂きたいと考えます。
都心や静岡市内の様に家賃相場が高い地域では高額なリノベーション工事費用を投資しても資金回収が出来るのでビジネスとして成立します。
例えば、5年間でリノベーション工事費用を回収すると考えますと、都心や静岡市内で間取りが2LDK、募集家賃10万円のお部屋で5年間の家賃収入は10万円×60回=600万円となり、リノベーション投資金額は600万円で工事金額を設定できます。
しかし静岡県東部では2LDKのお部屋の募集家賃は6万円と下がりますので5年間の家賃収入は6万円×60回=360万円となり、フルリノベーション工事の投資予算は、都心600万円→静岡県東部360万円と減額されます。
従って静岡県東部の賃貸市場に合せて必要なフルリノベーション工事を行う為には、リフォーム会社や工務店に究極のコストパフォーマンスが求められる訳です。
当社は、そのお客様のご要望に応える為に、ワンストップで行うビジネスモデルスタイルとして可能にしました。

当社の特色(魅力とサービス)

ワンストップで行うので徹底したコストパフォーマンスを実現

オーナー様が負担される高額なリノベーション工事費用を極力抑え、経費節減やコスト削減を可能にするために企画・デザイン設計・施工・空室保証・リーシングのアシストまでワンストップで行います。
大手建設会社では請負えないフルリノベーション(デザインに特化した施工内容と工事費削減)、更には空室保証やリーシングのアシストまで行うビジネスモデルを実現しました。

  • 分析
  • 経験値
  • 知識
  • 品質
  • リーシングアシスト

当社のサービス(リーシングのアシスト・空室保証)

三島・沼津・長泉・清水町等の地域の空室率や近傍類似の競合物件からその地域の家賃相場を算出し、付加価値のある人気の間取りやデザイン空間を創り、建具等の建材からトイレ・洗面台・ユニットバスや電気設備に至るまで新品に交換し、新築そっくり+スペシャルデザイン部屋に造り替えます。
このようにフルリノベーションされたお部屋の募集家賃設定については、その地域の家賃相場から5%~10%を上げて募集家賃を設定することが可能になります。オーナー様が負う空室リスクを入居者が決定するまで、空室時に家賃の80%~85%の金額を当社が負担致します。(フリーレント又は免責有40日~2ヶ月間有)
その空室保証リスクを回避するために入居斡旋資料を独自に作成してリーシングのアシストをさせて頂くサービスをしております。
お部屋創りをさせて頂いた中で、賃貸マンション所有のオーナー様からは「空室が出来たらまた頼むよ」とご要望をいただき、さらにお部屋を内覧した入居者様や不動産会社様から「驚きです!完璧です!!」と喜ばれ、オールハッピーなビジネスモデルを展開しています。

当社は賃貸マンションフルリノベーションのお部屋を施工して仕事が終わるのではありません。
オーナー様のリスクを空室保証という形で請負、入居者が決定して収入が確定するまでが当社のビジネスモデルですから、オーナー様はリノベーション施工費用を負担しても安心です。

お任せください!!

戸建・分譲マンションリノベーション

理想の個性派・オーダーリノベーションを優れたコストパフォーマンスで実現
“Only one &Art”な住空間を創ります。

リフォームやリノベーション工事金額は大きく分けると材料費、人件費、そして諸経費(利益)で構成されています。
例えばハウスメーカーや工務店が良心的な価格でリノベーションを提供しようとする場合の諸経費(利益)の目安は工務店では総工費の約25~35%、大手ハウスメーカーでは、事務所経費・広告宣伝費など大手ならではの経費があるため、総工費の約35~50%かかるといわれています。
当社のオーダーリノベーションは企画・デザイン設計・施工をワンストップで行うことで、諸経費(利益)が削減され、ワンランク上の“Only one&Art”な住空間創りが実現できます。

  • “Only one &Art”な住空間
  • “Only one &Art”な住空間
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  • “Only one &Art”な住空間

雨漏れ修理・外壁塗装

屋根や屋上の防水、外壁(サッシ廻りのシーリングを含む)から雨漏りしてませんか?

例えば、屋上やベランダの塗膜防水やゴムシート防水が膨らんだり、
切れていたりしている場合は早急に防水工事が必要です。伸縮目地の切れや浮き上がりも危険サインです!

雨が降ってもまだ家の中まで入ってこないし雨漏りもしていないから大丈夫、雨漏れがしてから防水工事をしたらいいとお考えではありませんか?
雨漏りがしていなくても、部屋の中に届くまでに壁内部に雨水が滞留している場合があります。
その水が部屋内のクロスを貼っているコンパネや木部等を腐らしてしまっては、補修するのに大変な費用がかかってしまいます。
また、鉄骨造で太い鉄骨を使用しているから大丈夫と思われている方がいますが、鉄骨のジョイントやボルト部分を錆びさせてしまえば建物の強度は大変弱くなってしまいます。
鉄筋コンクリートでも屋根や壁のクラック(ひび割れ)等から雨水が侵入して鉄筋を腐らせてしまいますので、 防水に関しては雨漏れが発生すると、目に見えない部分の腐食は大きいと思って下さい。
防水工事は早期発見・早い段階での修理が肝心です。
当社の提携スタッフが三島・沼津・長泉・清水町等の地域周辺であればどこにでも駆けつけます。
もちろん現地調査や見積りは無料です、雨漏りにお悩みの方は一度相談してみてはいかがでしょうか。

施工事例① 外壁・屋根改修工事

建物外観   シ-リングの打ち替え シ-リングの打ち替え
    外壁目地シーリングの劣化(切れなど)の為、既存のシーリングを撤去して新しくシーリングを充填します。
仕上げ 仕上げ 仕上げ
窓廻りも同様に劣化が見られた為シーリングの打ち替えをします。
塗装前にサッシ廻り等シーリングします。
最後に塗装で仕上げます。
塗装にも用途によって適正・不適正があります。
建物に最適なものを提案をさせて頂きます。
金属屋根の塗装 金属屋根の塗装 金属屋根の塗装 金属屋根の塗装
金属屋根の塗装
ところどころ錆が出ていた為サンディング(サンドペーパー等で表面を平滑する)をしてジョイント部・すきま部にはテープ及びシーリング処理をしました。
ボルト部はボルトキャップ処理。塗装で仕上げます。

施工事例② 改修工事

建物外観   外壁塗装の膨れの補修 外壁塗装の膨れの補修
    外壁塗装の膨れの補修
膨れ部の塗装を剥がしカチオン系樹脂モルタルで補修
爆裂補修 爆裂補修 爆裂補修
爆裂補修
建築物が古くなってくると亀裂が発生してきます。
そこに水や空気が侵入しやすく内部の鉄筋を錆びさせ鉄筋の体積増加によりコンクリート内部から破裂します。
軽量エポキシ樹脂モルで補修充てんし平らに補修しました。
塗装 塗装    
塗装
補修箇所を既存の塗装模様に合わせて玉吹きなどの処理をしてから塗装します。
開放廊下に防滑性床シートを貼りました 開放廊下に防滑性床シートを貼りました    
開放廊下に防滑性床シートを貼りました。
これで滑って転倒するのも抑えられます。
建物のグレードアップにもなり、階下軒天の漏水も防げます。
1階部の屋上 1階部の屋上 1階部の屋上
1階部の屋上
塩ビ系シート防水機械的固定工法(絶縁工法)1級技能士による施工
※既存の状態により、施工方法は変わります。
最適な施工方法のご提案をさせて頂きます。

お気軽にお問い合わせください。

リノベーションについて知りたい!賃貸リノベーション事業計画書を作って欲しい!見積りを作って欲しい!
賃貸物件、マンション、戸建のリノベーションのことならRSデザインサービスまでご相談ください。

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