平成30年住宅・土地統計調査の結果、空き家数は848万9千戸と過去最多となり、全国の住宅の13.6%を占めていることが分かりました。
空き家については、少子高齢化の進展や人口移動の変化などを背景に、増加の一途を辿っており、管理が行き届いてない空き家が、防災、衛生、景観等の面で人々の生活環境に影響を及ぼすという社会問題が起きています。
また、少子高齢化が進展する中、空き家の有効的な利用のための対応が各地において必要とされています。
図表1 賃貸用等空き家の所有の種類別空き家数及び割合－全国（2018年）
資料：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」の調査票情報を独自集計し、推計したもの
図表2 空き家数及び空き家率の推移－全国（1958年～2018年）
資料：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」の調査票情報を独自集計し、推計したもの
このように全国の賃貸住宅数は飽和状態になっているにも関わらず、賃貸住宅の新築は現在でも建て続け、空室戸数は894万9千戸（過去最高）を超えています。
静岡県東部に於いても空室率は沼津市で20％・三島市16.7％・駿東郡17.2％となっており、これは新築物件～古い物件までのデータですから築20年以上の物件は設備などの老朽化も進み始め、空室率は平均値より更に増加しています。
賃貸物件の築年数15年以上は空室率が30％を超えている!?
このように供給過剰化となっている市場は賃貸氷河期と言われている程厳しい状況なので、入居者は選び放題で敷金・礼金なし、フリーレントや家賃の値段交渉までが行われ入居者を取りあう形で家賃相場は下落し続け「負のスパイラル現象」が起きています。
当社は空室対策で家賃を下げるのではなく、
空室対策リノベーションで家賃を上げるご提案をさせていただきます。
最近は空室対策として家賃を下げる以外にリノベーションという選択をするオーナー様が増えてきました。
例えば、まったく人気が無い和室を洋室にする等の部分的なリフォームと壁紙や床材を張替える等の表層リフォームです。
全国展開しているフランチャイズのサブリース会社やリノベーション会社に於いても同様です。
このようなリフォームや表層リノベーションのお部屋について、オーナー様や入居者様・不動産会社様からは「内装がオシャレになったのにキッチンや洗面台が古い状態のままで本当に残念です。せっかくここまでリフォームするなら水廻りも替えて欲しかった」などの声も多く寄せられています。
築20年位の建物設備や建材関係は使い方にもよりますが、経年劣化等の理由で変色もしているので古さや汚さを感じます。やはり中途半端なリフォームよりもデザインに特化した新築そっくりに創り変えられる賃貸マンションのフルリノベーション（リノベーションとは、快適な暮らしと付加価値のある現代的な住まいの再生）が人気の根拠です。
例えば多くのマンションや賃貸マンション所有のオーナー様は高額になってしまうフルリノベーション工事費用の投資が『いつまでに回収できるの？』と考え難しいと思っています。
令和の最大の価格高騰・原材料の上昇・値上げラッシュが起き、建築費用も著しく上昇 〇三大ショック；ウッドショック・オイルショック・アイアンショックに加え職人不足や人手不足も加わり、建築費の超高騰時代へ突入しました。
※当社はワンストップでデザイン設計・施工の現場管理・設備機器の勘案発注からお引渡し迄の取り仕切りを1人でとり行いますので、その分の経費節減が最大のポイントです。
更に第三者のビジネス保険(事業活動包括保険)に加盟して補っておりますので安心です。
そこで賃貸マンションリノベーション工事の施工予算について考えてみると、募集家賃×5年以内(60ヶ月)＋既存部屋原状回復費用や住設等経年劣化修繕積立金等を予算に含めた金額を設定して、その設定した予算以内でリノベーション工事が完工出来なければ、私はビジネスとして成立するのは難しいと考えます。例えば、これから10年以上継続して賃貸経営をお考えのオーナー様にその10年間満室経営の目安となる利益率約200％を基準にして考えて頂きたいと思います。
それには当社ビジネスモデルである究極のデザインとコストパフォーマンスが求められる訳です。
私は、そのお客様のご要望に応える為に、ワンストップでとり行うビジネスモデルスタイルとして可能にしました。その証として、是非わたくしの施工例(作品)をご覧いただきたいと思います。
オーナー様が負担される高額なリノベーション工事費用を極力抑え、経費節減やコスト削減を可能にするために企画・デザイン設計・施工・退去立会同行やリーシングアシストまでワンストップで行うビジネスモデルを実践。
三島・沼津・長泉・清水町等の地域の空室率や近傍類似の競合物件からその地域の家賃相場を算出し、付加価値のある人気の間取りやデザイン空間を創り、建具等の建材からトイレ・洗面台・ユニットバスや電気設備に至るまで新品に交換し、新築そっくり+スペシャルデザインのお部屋に造り替えます。
このようにフルリノベーションされたお部屋の募集家賃設定は、その地域の家賃相場から約10％程度上げて募集家賃を設定することが可能になります。賃貸マンション所有のオーナー様からは「空室が出来たらまた頼むよ」とご要望をいただき、さらにお部屋を内覧した入居者様や不動産会社様から「驚きです！完璧です！！」と喜ばれ、オールハッピーなビジネスモデルを展開しています。
更にリノベーションされたお部屋がご入居者様の都合で退去されても、次のご入居者様が即決まり、今まで創業から7年以上経ちますが、例えばフルリノベーションされたお部屋も当社が原状回復して施工させて頂いたお部屋の空室の報告はありません。
当社はフルリノベーションのお部屋を施工して仕事が終わるのではありません。
ご入居者が決定して収入が確定するまでが当社のビジネスモデルです。
当社のオーダーリノベーションは企画・デザイン設計・施工をワンストップで行うことで、建築コストが削減され、ワンランク上の“Only one＆Art”な住空間創りが実現できます。
例えば、屋上やベランダの塗膜防水やゴムシート防水が膨らんだり、
切れていたりしている場合は早急に防水工事が必要です。伸縮目地の切れや浮き上がりも危険サインです！
雨が降ってもまだ家の中まで入ってこないし雨漏りもしていないから大丈夫、雨漏れがしてから防水工事をしたらいいとお考えではありませんか？
雨漏りがしていなくても、部屋の中に届くまでに壁内部に雨水が滞留している場合があります。
その水が部屋内のクロスを貼っているコンパネや木部等を腐らしてしまっては、補修するのに大変な費用がかかってしまいます。
また、鉄骨造で太い鉄骨を使用しているから大丈夫と思われている方がいますが、鉄骨のジョイントやボルト部分を錆びさせてしまえば建物の強度は大変弱くなってしまいます。
鉄筋コンクリートでも屋根や壁のクラック（ひび割れ）等から雨水が侵入して鉄筋を腐らせてしまいますので、 防水に関しては雨漏れが発生すると、目に見えない部分の腐食は大きいと思って下さい。
防水工事は早期発見・早い段階での修理が肝心です。
当社の提携スタッフが三島・沼津・長泉・清水町等の地域周辺であればどこにでも駆けつけます。
もちろん現地調査や見積りは無料です、雨漏りにお悩みの方は一度相談してみてはいかがでしょうか。
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| 外壁目地シーリングの劣化（切れなど）の為、既存のシーリングを撤去して新しくシーリングを充填します。 | ||||
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| 窓廻りも同様に劣化が見られた為シーリングの打ち替えをします。 塗装前にサッシ廻り等シーリングします。 最後に塗装で仕上げます。 塗装にも用途によって適正・不適正があります。 建物に最適なものを提案をさせて頂きます。 |
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| 金属屋根の塗装 ところどころ錆が出ていた為サンディング(サンドペーパー等で表面を平滑する）をしてジョイント部・すきま部にはテープ及びシーリング処理をしました。 ボルト部はボルトキャップ処理。塗装で仕上げます。 |
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| 外壁塗装の膨れの補修 膨れ部の塗装を剥がしカチオン系樹脂モルタルで補修 |
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| 爆裂補修 建築物が古くなってくると亀裂が発生してきます。 そこに水や空気が侵入しやすく内部の鉄筋を錆びさせ鉄筋の体積増加によりコンクリート内部から破裂します。 軽量エポキシ樹脂モルで補修充てんし平らに補修しました。 |
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| 塗装 補修箇所を既存の塗装模様に合わせて玉吹きなどの処理をしてから塗装します。 |
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| 開放廊下に防滑性床シートを貼りました。 これで滑って転倒するのも抑えられます。 建物のグレードアップにもなり、階下軒天の漏水も防げます。 |
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| 1階部の屋上 塩ビ系シート防水機械的固定工法(絶縁工法)1級技能士による施工 ※既存の状態により、施工方法は変わります。 最適な施工方法のご提案をさせて頂きます。 |
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